在中国房地产与商业领域，谌俊宇这个名字绝不陌生。

  作为金科股份前总裁，他不仅带领团队共同奠定了金科产品的创新基础，还开启了金科的全国战略。这一大步，谌俊宇从2002年开始只用了七年。

  作为红星地产、红星商业联合创始人，他规划推动了红星地产与红星商业的全国布局。红星商业从创立到成为全国第二，甚至首创双街双mall开发模式，谌俊宇用了四年时间。

  由住宅开发，跨越到城市综合体开发运营，似乎巅峰已难超越，谌俊宇却悄悄迈出了自己的第三步，在中国商业步行街这片人人眼中的红海，独创销售型商业步行街新模式。从新模式第一个典范项目、中国重庆金开玫瑰天街开业，谌俊宇用了不到两年，已将成功案例由重庆铺到了诸多城市。

  2019年4月10日，在广州举行的第十四届中国商业地产节上，谌俊宇接受了我们的专访，深度剖析中国商业步行街的痛点与蓝海。

（专访润凯商业集团创始人、董事长谌俊宇）

  中国商业步行街：痛点与蓝海

  第一眼看到谌俊宇的人，很难将他低调的外表与憨厚的笑容，与其在中国房地产与商业领域的辉煌联系在一起。对谌俊宇来说，格局从来都是隐在心里的，甚至于过去都极少接受采访。不过，这次谈到中国商业步行街的现状，他却有很多的话想说。

（谌俊宇先生会场上讲解销售型步行街运营新模式）

  “过去，都说一铺养三代。现在，很多步行街成了三代养一铺。”

  根源在哪里？中国房地产集中度越来越高，开发节奏越来越快，步行街商铺一旦出售，普遍遭遇经营无人管的困境。大企业要速度，不想管；小企业没能力，想管也管不了。

  如果这个困境能够突破，每个城市有多少步行街？中国有多少城市？用谌俊宇的话说，现在的困境有多大，蓝海就有多宽阔。

  润凯模式：不可复制

  “润凯商业集团切中的，是销售型商业步行街。”谌俊宇说，“我们已经有了较为成熟的模式，这个模式别人是复制不了的。”

  说到润凯销售型商业步行街模式的独特性，谌俊宇顾盼之间，神采飞扬。

  按他的解释，第一个独特，源于润凯商业集团“轻重并举”的资产结构，即重资产的持有与轻资产的运营相结合。目前，润凯商业集团在重庆、成都、兰州等地，所拥有资产规模已超过100亿元。仅此一条，已凌驾于单纯运营输出的商业管理公司之上。这是模式的底气。

  第二个独特，则是对“产权分散”与“统一运营”的调和机制。“这就是润凯团队的核心能力之一。”谌俊宇笑着说，“这个机制衍生了润凯商业118条精细化管理准则。准则的骨架，即是五个统一：统一规划、统一招商、统一销售、统一运营、统一物管。”

（润凯·兰州·金城中心荣获“年度备具投资价值商业项目”奖）

  其实，还有一个独特的优势谌俊宇并未多说。润凯商业集团首创销售型商业步行街新模式，并拥有中国重庆金开玫瑰天街、綦江项目等诸多成功案例，已经引起了中国商业地产领域的广泛关注，市场先行者的品牌效应已初步聚集。

  润凯雄心：3—5年，100条步行街

  按常规，新市场的开拓者大都战战兢兢、如履薄冰，谌俊宇推进售型商业步行街新模式却轻松至极。对此，谌俊宇归结为一个角色与两次跨越。

  谌俊宇在进入金科之前，曾任职某央企设计院，十多年潜心中国经济趋势与房地产行业研究。无论是从金科卸任的哈佛访问学者，还是如今的大学特聘教授，谌俊宇从未淡去自己专家学者的角色。这一角色，对如今润凯商业集团所进入城市的研究，对润凯项目商业逻辑的判断，都奠定了坚实基础。

  两次跨越，则是从住宅开发，跨越到城市综合体开发运营。两次跨越、两段人生，得道者多助。“润凯商业集团从一创立，就拥有众多的战略合作伙伴，包括品牌房地产企业，也包括数量更庞大的商业品牌。”

（谌俊宇先生会场上讲解润凯商业的百亿资产规模）

  不过，谌俊宇并不满足——即便目前战略合作商业品牌已超过600个，他依然想要更多、更深。“对于商业品牌，我们重视引入，更重视投入。在润凯的商业步行街，我们希望有既有战略联盟的品牌，也有控股、参股的品牌。”

  为什么花钱干这事？“我们开创新模式，是努力搭建一个大平台，给消费者‘吉祥欢乐家’，让开发企业盈利，让投资者有稳定持续回报，让商业品牌一起成长。我们期望，在未来3—5年，将大平台的规模做到100条步行街！”